Wir feiern Jubiläum –
und erzählen unsere Geschichte!

Erinnert man an die Gründungszeit eines Unternehmens basiert diese häufig auf positive Ereignisse, Zufälle oder Erfindungen – Nicht so bei Gründung der heutigen Familienheim Bruchsal Baugenossenschaft eG. die aus dem Siedlungswerk Neue Heimat Baden e.V. hervorging. Die Kriegsereignisse vom 01. März 1945 waren ausschlaggebend. Zerstörte Kirchen, Schulen, Wohngebäude, kaputte Infrastruktur in Bruchsal, der umliegenden Gemeinden und Kreisen in ganz Baden, waren der Impuls. Die Schaffung von Wohnraum war das Ziel. Lesen Sie hier die Entstehungsgeschichte der damals “Baugenossenschaften“ bis zum heutigen Erfolgsmodell Familienheim Bruchsal Baugenossenschaft eG!

Ebenso wie die Stadt Bruchsal und der Kreis vom Krieg schwer getroffen waren, erging es Orten, Gemeinden und Kreisen in ganz Baden. Zerstörte Kirchen, Schulen und Wohngebäude vergrößerten die allgemeine Not, und kaputte Infrastruktur erschwerte das Leben zusätzlich. Die Schaffung neuen Wohnraums hatte nicht nur in den Großstädten oberste Priorität. Denn von den mehr als 11 Millionen Wohnungen, die es 1939 in Deutschland gab, waren zwei Millionen total zerstört und weitere 2 Millionen so stark beschädigt, dass sie nahezu unbewohnbar waren. Um der Wohnungsnot Abhilfe schaffen und lokal Wohnungen bauen zu können, dort, wo diese vor Ort tatsächlich gebraucht wurden, unterstützte das Erzbischöfliche Ordinariat Freiburg die Schaffung von Baugenossenschaften in sämtlichen Kreisen des Landes Baden. Diese rechtlich eigenständigen Genossenschaften, die alle die Bezeichnung „Neue Heimat“ trugen, schlossen sich dann auf Diözesanebene zum “Siedlungswerk Neue Heimat Baden” zusammen. Zusammen mit vielen Geistlichen und Laien zählten der Hettinger Pfarrer und Gründer der ersten Genossenschaft in Buchen, Heinrich Magnani, der Diözesanleiter des Katholischen Männerwerks Franz Nadler, der Pfarrer in Busenbach und Gründer der Genossenschaft in Karlsruhe Friedrich Ohlhäuser, Robert Schäfer, Wolfgang Schwarz, Männerseelsorger Dr. Alois Stiefvater sowie Domkapitular Prälat Dr. Thomas Aschenbrenner zu den Gründern. Letzterer hatte bereits 1930 Erfahrungen im Genossenschaftswesen gesammelt, als er die Gründung des „Familienheims Freiburg“ mitinitiierte.

1946 wurde auf Initiative des Hettinger Pfarrers Heinrich Magnani die „Neue Heimat Buchen“ gegründet. Dieser ersten Nachkriegsgründung folgten schnell 27 weitere Genossenschaften, die alleine bis zum 10-jährigen Bestehen des Siedlungswerkes Baden 14.356 Wohnungen in Eigenheimen und 4.895 Mietwohnungen errichteten. Der Wohnungsnot wurde damit ebenso entgegengewirkt wie das Ziel umgesetzt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und so das Leben im Land Baden in den Nachkriegsjahren einfacher zu machen.

Die Welle erfasste auch die Stadt und den Kreis Bruchsal, wo mit der „Neue Heimat Gemeinnützige Baugenossenschaft e. G. m. b. H. mit dem Sitz in Bruchsal“, der heutigen Familienheim Bruchsal Baugenossenschaft eG, ebenfalls eine Baugenossenschaft ins Leben gerufen wurde. Kurz nach der Vorstellung des Bebauungsplanes für Bruchsal wurden Überlegungen konkretisiert, wie dem Wohnungsmangel entgegengewirkt werden könnte. Es galt für die ausgebombten Menschen in der Stadt Bruchsal und dem Landkreis neuen Wohnraum zu schaffen. Auch für die Vertriebenen und Kriegsflüchtlinge.

Bei den politischen Gesprächen entstand daher die Idee, eine Wohnungsbaugenossenschaft ins Leben zu rufen, um gezielt zu bauen und Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anbieten zu können.

So verschieden die Gründer bezüglich ihres beruflichen Hintergrundes waren, einte sie der Wunsch, für die Stadt Bruchsal und den Landkreis schnell guten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

„Gegenstand des Unternehmens ist der Bau und die Betreuung von Kleinwohnungen im eigenen Namen. Der Gegenstand des Unternehmens ist auf den Geschäftsbereich innerhalb des Landkreises Bruchsal beschränkt. Der Zweck des Unternehmens ist ausschließlich darauf gerichtet, den Mitgliedern zu angemessenen Preisen gesunde und zweckmäßig eingerichtete Kleinwohnungen im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und seiner Durchführungsvorschriften zu verschaffen.“

Ende des 19. Jahrhunderts war die Wohnsituation in den industriellen Zentren und Großstädten insbesondere für Tagelöhner und einfache Arbeiter prekär. Die Wohnungen waren aufgrund fehlender Regularien sehr teuer, baulich wie hygienisch vielfach in schlechtem Zustand. Zusätzlich wurden Schlafstätten, um das Einkommen aufzubessern, mehrfach untervermietet, so dass die Zimmer oft überbelegt waren. In den eng bebauten Arbeitervierteln verbreiteten sich Krankheiten und Epidemien wie die Cholera ebenso wie soziale Unruhen.

Nach englischem Vorbild gab es ab Mitte des 19. Jahrhunderts auch in Deutschland erste Versuche, durch das Sammeln von Geld gesunden und bezahlbaren Wohnraum vor allem für Arbeiter zu schaffen, ohne Gewinnstreben.

Als Hermann Schulze-Delitzsch, einer der Gründungsväter der Genossenschaftsidee in Deutschland, 1867 ein erstes Genossenschaftsgesetz in Preußen und im Norddeutschen Bund umsetzte, wurde für die neue Unternehmensform ein erster rechtlicher Rahmen geschaffen. Mit dem Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften vom 1. Mai 1889 – dem Genossenschaftsgesetz – waren dann Gründungen mit beschränkter Haftung möglich, was insbesondere die Gründung von Wohnungsbaugenossenschaften beflügelte.

Garant für bezahlbaren Wohnraum

Wohnungsgenossenschaften sind nicht nur Garant für bezahlbaren Wohnraum, die ihren Mitgliedern verpflichtet sind und keinen fremden Kapitalgebern. Bis heute sind auch die genossenschaftlichen Grundsätze von demokratischer Mitbestimmung und Solidarität tragende Säulen des Miteinanders.

Die Neue Heimat legt los

Ab März 1949 nahm die Neue Heimat aktiv Kontakt zum Landratsamt und den einzelnen Gemeindeverwaltungen auf, um einen Überblick über die Wohnsituation im Landkreis zu erlangen und die Bedarfe und Möglichkeiten für die Realisierung von Neubauten in den jeweiligen Gemeinden zu ermitteln.

Noch im Frühjahr 1949 begann die Neue Heimat mit den Planungen und der Umsetzung von Neubauprojekten in 12 verschiedenen Gemeinden: Neibsheim, Wiesental, Forst, Huttenheim, Langenbrücken, Untergrombach, Neuthard, Karlsdorf, Kronau, Östringen

Die Gründung der Neuen Heimat Bruchsal war Teil einer unter der Obhut des im Oktober 1946 gegründeten „Siedlungswerks Neue Heimat“ stattfindenden regelrechten Gründungswelle von Wohnungsbaugenossenschaften zwischen 1946 und 1950 in der Erzdiözese Freiburg. Bewusst in der Rechtsform als gemeinnützige Genossenschaften angelegt, trugen diese Unternehmen ebenso bewusst alle den Namenszusatz „Neue Heimat“. Denn darin spiegelte sich ihre vorrangige Aufgabe am deutlichsten wider: Die Schaffung von neuem Wohnraum insbesondere für die Vielzahl von Vertriebenen und Kriegsflüchtlingen.

Die basisdemokratisch organisierten Wohnungsbaugenossenschaften der Neuen Heimaten folgten natürlich von vornherein den Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Zudem verstanden sie sich als Bindeglied zwischen dem Individualismus und dem Kollektivismus, weshalb sie der katholischen Soziallehre entsprachen, die eine ausgewogene Mittelstellung zwischen diesen beiden Polen bevorzugte.

Um die Bautätigkeit der Neuen Heimaten sinnvoll organisieren und damit deren Arbeit zielgerichtet an den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten und Erfordernissen ausrichten zu können, empfahl das übergeordnete Siedlungswerk eine organisatorische Konstruktion, die sich an der Struktur der Landkreise orientierte. Dies sollte zugleich Gründungen einzelner, zu ambitionierter Dörfer vorbeugen, welche die Gefahr bargen, zu kleine und damit kaum wirtschaftlich betreibbare Wohnungsbaugenossenschaften hervorzubringen.

Mit zahlreichen Rundschreiben und Informationsveranstaltungen unterstützte das Siedlungswerk Initiativen in der Gründungsphase und versuchte gleichzeitig, aktiv für die Genossenschaftsidee und weitere Gründungen zu werben. Doch trotz aller Starthilfe trug das Engagement nur langsam Früchte: Bis Dezember 1946 waren zunächst nur in den Landkreisen Buchen und Tauberbischofsheim Neue Heimaten eingerichtet worden. Im Januar 1947 wurden in den Landkreisen Mosbach und Mannheim und im Februar dann in Sinsheim Wohnungsbaugenossenschaften gegründet. Der Landkreis Karlsruhe zog im September 1947 nach, gefolgt von Bruchsal, wo Caritasdirektor Georg Oberle für den 15. Dezember 1947 zur Gründungsversammlung einlud. Nach weiteren Gründungen in den Landkreisen Heidelberg im Januar und Pforzheim im Mai 1948, gab es nun in jedem Landkreis Nordbadens jeweils eigene Wohnungsbaugenossenschaften. Aus diesem engen Netzwerk und dem des Siedlungswerkes als Dachverband stammten einerseits viele der für die Gremienbesetzungen notwendigen Menschen. Andererseits nutzte das Netzwerk seine guten Kontakte zu vielen Landräten in Südbaden, um den Genossenschaftsgedanken weiterzutragen und die Gründung weiterer Wohnungsbaugenossenschaften anzuregen und zu unterstützen. In den nächsten Jahren wurden tatsächlich auch in Südbaden zahlreiche Genossenschaften gegründet. Neben dem für den Land- und Stadtkreis Freiburg zuständigen „Familienheim“ schufen auch die Kreise Baden-Baden und Bühl sowie 16 weitere jeweils eigene „Neue Heimaten“. Anfang der 1950er Jahre waren damit in ganz Baden 28 dem Siedlungswerk Neue Heimat assoziierte Baugenossenschaften tätig, die einen maßgeblichen Anteil daran hatten, dass für eine Vielzahl an Menschen guter Wohnraum geschaffen wurde und damit vielen von ihnen gleichzeitig eine neue Heimat.

Wesentliche übergeordnete gesetzliche Grundlagen für die Erleichterung von Vorhaben zum Wohnungsneubau in Deutschland wurden ab 1950 mit dem Ziel geschaffen, möglichst viel günstigen Wohnraum errichten zu lassen. In einem ersten Schritt verabschiedete der Bundestag 1950 das Erste Wohnungsbaugesetz sowie die Verordnung über Wirtschaftlichkeits- und Wohnflächenberechnung für neu geschaffenen Wohnraum. Letztere wurde unter Bundeskanzler Konrad Adenauer 1957 zur Verordnung über Berechnungen nach dem Ersten Wohnungsbaugesetz weiterentwickelt. Im Gesetz wurde erstmals eine Unterscheidung getroffen zwischen frei finanziertem sowie sozialem und damit steuerlich begünstigtem Wohnungsbau. Für die öffentliche Hand wurde außerdem die Möglichkeit geschaffen, Gelder für die Bauförderung bereitzustellen. Zusammen bildeten diese Gesetze und Verordnungen die Basis für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und dessen Fortentwicklung. Sofort legten Bund und Länder geförderte Wohnungsbauprogramme auf, um insbesondere den Bau von Kleinwohnungen zu erleichtern und so der noch immer vorherrschenden Wohnungsnot zu begegnen. Die zuständigen Fachbehörden übernahmen frühzeitig die Beratung der Bauträger und prüften die Planungsunterlagen und Grundrisse, bevor sie über die Förderanträge entschieden. Förderfähig waren verschiedene Wohnungsgrößen, gestaffelt nach Wohnfläche und Zahl der Bewohner, etwa Zwei-Personen-Wohnungen mit einer Größe zwischen 20 und 28 Quadratmetern, für drei Personen waren bis zu 40 Quadratmeter vorgesehen, Vier-Personen-Wohnungen konnten bis zu 50 Quadratmetern Größe gefördert werden und für Fünf-Personen-Wohnungen galt eine Obergrenze von 60 Quadratmetern.

Ebenso wichtig war das Lastenausgleichsgesetz (LAG). Grundgedanke des am 14. August 1952 verabschiedeten Gesetzes war es, denjenigen Bevölkerungsteilen, die besonders unter den Kriegsfolgen zu leiden hatten, dafür einen Ausgleich in Form verschiedener Leistungen zu gewähren. Ein Rechtsanspruch bestand beispielsweise auf Hauptentschädigungen für materielle Verluste, eine Kriegsschadenrente, Hausratentschädigung und einen Währungsausgleich für die Sparguthaben Vertriebener. Die Leistungen ohne Rechtsanspruch beinhalteten etwa Eingliederungsdarlehen und Wohnraumhilfen. Ging es bis 1957 vorrangig darum, Betroffene bei der gesellschaftlichen und sozialen Wiedereingliederung zu unterstützen, etwa durch die bevorzugte Zuweisung von Wohnraum, rückten danach Entschädigungsleistungen in den Fokus. Insgesamt wurden bis 1984 Leistungen im Volumen von rund 112 Milliarden DM gewährt.

Zusammen bildeten die Regelungen und Fördermaßnahmen zum sozialen Wohnungsbau und der Lastenausgleich wichtige Elemente, die die Versorgung mit Wohnraum erleichterten und für Wohnungsbaugenossenschaften in ganz Deutschland die Grundstrukturen ihrer Arbeit maßgeblich festigten und für das Miteinander einen stabilen Rahmen schufen, in dem soziale Verantwortung gestaltet werden konnte. Natürlich hatten die Maßnahmen auch direkte Rückwirkungen auf die Vertriebenen und Kriegsgeschädigten in der Stadt und im Landkreis Bruchsal und waren für die Arbeit der Wohnungsbaugenossenschaft Neue Heimat maßgeblich.

Von den in der ersten Hälfte der 1970er Jahre konkretisierten und schließlich umgesetzten Plänen des Landes Baden-Württemberg zur Schaffung größerer Verwaltungseinheiten blieben die Stadt und der Kreis Bruchsal nicht verschont. Zwar verliefen die bis 1974 durchgeführten Eingemeindungen von Unter- und Obergrombach, Büchenau, Helmsheim und Heidelsheim freiwillig und reibungslos, ohne dass das Land hätte Verfügungen aussprechen müssen. Doch der Wermutstropfen lag im Aufgehen des Kreises Bruchsal im Landkreis Karlsruhe zum 1. Januar 1973. Nach dem Verlust der Stellung einer Kreisstadt suchte Bruchsal mit seinen etwa 38.000 EinwohnerInnen nun nach einer zukünftigen Rolle und neuem Selbstbewusstsein.

Beides fand Bruchsal in der Funktion als Mittelzentrum, das wesentlich war für die Versorgung mit Waren, Dienstleistungen sowie Bildungs- und Kulturangeboten und darüber hinaus wichtige Infrastruktur vorhielt, während die Angebote kleinerer Unterzentren in der Umgebung kaum über die Grundversorgung hinausgingen. Dazu zählten insbesondere Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbäder, Kaufhäuser, Kino, Theater, Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, die breitere medizinische Versorgung mit Fachärzten und einem Krankenhaus sowie weiterführende und berufsbildende Schulen.

Nach einigem Wehmut über den Verlust des Kreises nahm Bruchsal die neue Herausforderung an und wurde zum selbstbewussten Zentrum für immerhin 170.000 Menschen im Einzugsgebiet.

Die Ölkrise bringt das Ende des Wirtschaftswunders

Nach dem Wiederaufbau der kriegszerstörten Städte und dem Wirtschaftsboom in der jungen Bundesrepublik trübte sich Ende der 1960er Jahre die wirtschaftliche Lage allmählich ein. Das Wachstum verlangsamte sich, die Arbeitslosigkeit stieg und die Weltpolitik tat ihr Übriges: Als es Israel gelang, den am 6. Oktober 1973 zu Jom Kippur, dem höchsten jüdischen Feiertag, gestarteten syrisch-ägyptischen Angriff abzuwehren und anschließend sogar an die Hauptstädte Damaskus und Kairo heranzurücken, beschlossen die ölfördernden Staaten des Nahen Osten Gegenmaßnahmen: Die OPEC-Staaten reduzierten ab dem 17. Oktober den Ölexport um 5 Prozent und stoppten die Belieferung der USA und der Niederlande völlig, um dadurch Druck auf mit Israel befreundete Staaten aufzubauen. Die Folgen waren gravierend: Der Ölpreis schoss in die Höhe, was Öl als den wichtigsten Energielieferanten der westlichen Industrieländer und Japans – allein Deutschland deckte über 55 Prozent seines Energiebedarfs mit importiertem Erdöl – erheblich verteuerte und dadurch die Weltwirtschaft in die größte Krise seit der Rezession von 1929 führte. Um wenigstens etwas Öl einzusparen, verhängte die Bunderegierung unter Bundeskanzler Willy Brand ein generelles Tempolimit auf Autobahnen und ein Sonntagsfahrverbot. Dennoch war mit der Ölkrise das Wirtschaftswunder in Deutschland vorüber und mit ihm die Vollbeschäftigung. Hatte es 1970 nur etwa 148.000 Arbeitslose gegeben, waren es 1974 bereits 582.000, 1978 etwa 990.000 und 1982 über 1,8 Millionen.

Die stark steigenden Baukosten und der sich verteuernde Landerwerb führten im freifinanzierten und im sozialen Wohnungsbau sowie beim Bau von Eigenheimen zu massiven Einbrüchen – 1980 wurden Bauleistungen um 10,7 Prozent und Grundstücke um 17 Prozent teurer, Hypothekenzinsen stiegen um 12 Prozent. Aufgrund der elementaren Bedeutung des Bausektors litt die Gesamtkonjunktur entsprechend, was nicht ohne Rückwirkung auf die Aktivitäten der Wohnungsbaugenossenschaften und ihres Verbandes blieb, des Siedlungswerks Baden e. V. Denn auch die öffentliche Förderung wurde deutlich zurückgefahren. Gleichzeitig stieg wegen der schwachen Konjunktur und der zunehmenden Arbeitslosigkeit die Zahl der einkommensschwachen Haushalte und entsprechend die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen insbesondere für Familien.

Im Januar 1981 empfahl der Ständige Rat der Deutschen Bischofskonferenz der Katholischen Kirche, die Förderung von familien- und kinderfreundlichem Wohnen auszubauen. Die finanzielle Ausstattung der verschiedenen Diözesan-Siedlungswerke wurde überprüft und ein spezieller Fonds zur Familienförderung geschaffen, an dem sich die Mitgliedsunternehmen des Siedlungswerks Baden 1981 mit 500.000 DM beteiligten. Die Diözesan-Siedlungswerke sollten Pilotprojekte zugunsten Alleinerziehender sowie kinderreicher und junger Familien umsetzen, wobei auch Menschen mit ausländischen Wurzeln speziell berücksichtigt werden sollten. Flankierend wurde die Zusammenarbeit der Siedlungswerke mit den kirchlichen Beratungsstellen verbessert, um Wohnungen der Genossenschaften gezielt an werdende Mütter und Familien zu vergeben. Ohnehin konnten das Siedlungswerk Baden und seine Mitgliedsunternehmen auf eine sehr erfolgreiche Familienförderung verweisen: Durch die Vergabe von rund 4.000 Erbbaugrundstücken aus kirchlichem Besitz war bis Ende 1981 rückblickend vielen Familien bereits der Einzug ins Eigenheim oder in günstige Wohnungen ermöglicht worden. Zudem wurden alleine 1981 mehr als 80 Prozent der neu vermieteten 1.592 Genossenschaftswohnungen an einkommensschwache Familien vergeben, rund 15 Prozent hatten zudem ausländische Wurzeln. Dennoch ging aufgrund der Gesamtlage die Bauaktivität im Siedlungswerk von 2.356 Projekten 1972 auf nur noch 248 im Jahr 1987 deutlich zurück. Dann allerdings war die Talsohle durchschritten, und schon 1988 lag die Zahl der Baubeginne 34 Prozent über denen des Vorjahres und stieg 1989 mit 751 Vorhaben nochmals um 125 Prozent. Auch 1989 ging es mit 1.086 Neubauwohnungen weiter aufwärts. Diese positive Entwicklung war allerdings auch dringend notwendig, denn zum Ende des Jahrzehnts machte sich der wachsende Zustrom von Aussiedlern aus Osteuropa und ein Zustrom von Übersiedlern aus der DDR durch eine anziehende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar: 1988 waren 2.000 wohnungssuchende Aussiedler bei den Genossenschaften des Siedlungswerks registriert, während wöchentlich 200 weitere Anfragen nach freien Wohnungen eingingen.

Das Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit

Als in den 1980er Jahren die Wohnungsnot beseitigt schien, sank damit auch sehr schnell die Bereitschaft des Staates, die Unterstützung der Wohnungsgemeinnützigkeit in dem Maße fortzuführen, das jahrzehntelang politischer und gesellschaftlicher Konsens gewesen war. Offenbar schien angesichts des sich entspannenden Wohnungsmarktes die Funktion des gemeinnützigen Wohnungsbaus als soziales Korrektiv nicht mehr notwendig. Nunmehr setzte der Staat auf den liberalisierten Wohnungsmarkt. Zugleich versprach er sich durch den Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und die damit eintretende Steuerpflicht zusätzliche Einnahmen von 100 Millionen DM jährlich. 1988 verabschiedete der Bundestag eine entsprechende Steuerreform, in Folge derer gleichzeitig das fast 50 Jahre alte Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit Wirkung zum 1. Januar 1990 aufgehoben wurde.

In den alten Bundesländern waren 1.781 Wohnungsbauunternehmen betroffen, die Ende der 1980er Jahre im Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen organisiert waren und zusammen über 3,296 Millionen Wohneinheiten verfügten (in den neuen Bundesländern wurde die Reform erst später durchgeführt). Sie standen nun vor umfassenden strukturellen Veränderungen: Zum einen galt nun für viele dieser Unternehmen die Körperschafts-, Gewerbe- und Vermögensteuerpflicht. Im Gegenzug entfielen gesetzliche Beschränkungen etwa bezüglich der Nutzung der Vermögen und der Mietpreisgestaltung sowie die Begrenzung der Tätigkeit auf die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes.

Für sogenannte Vermietungsgenossenschaften wurde eine Steuerbefreiung eingeführt, die allerdings nur für die Vermietung von Wohnraum galt. Umsätze aus nahezu allen anderen Tätigkeitsbereichen, etwa der Baubegleitung oder Vermietung von Gewerberäumen, waren hingegen steuerpflichtig. Viele Wohnungsunternehmen gliederten diese Aktivitäten daher in neue Tochtergesellschaften aus, während sie sich in der Mehrzahl entschieden, als Vermietungsgenossenschaften zu agieren. Dadurch war es ihnen trotz der tiefgreifenden administrativ-strukturellen Veränderungen möglich, die Wohnungsversorgung ihrer Mitgliederschaft zu sozial verantwortbaren Mieten aufrechtzuerhalten. Um dies und die genossenschaftlichen Wurzeln zu betonen, führten viele Wohnungsbauunternehmen weiterhin den Zusatz zur Gemeinnützigkeit im Namen, obwohl dies nach dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nicht mehr vorgeschrieben war.

Die stark steigenden Baukosten und der sich verteuernde Landerwerb führten im freifinanzierten und im sozialen Wohnungsbau sowie beim Bau von Eigenheimen zu massiven Einbrüchen – 1980 wurden Bauleistungen um 10,7 Prozent und Grundstücke um 17 Prozent teurer, Hypothekenzinsen stiegen um 12 Prozent. Aufgrund der elementaren Bedeutung des Bausektors litt die Gesamtkonjunktur entsprechend, was nicht ohne Rückwirkung auf die Aktivitäten der Wohnungsbaugenossenschaften und ihres Verbandes blieb, des Siedlungswerks Baden e. V. Denn auch die öffentliche Förderung wurde deutlich zurückgefahren. Gleichzeitig stieg wegen der schwachen Konjunktur und der zunehmenden Arbeitslosigkeit die Zahl der einkommensschwachen Haushalte und entsprechend die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen insbesondere für Familien.

Im Januar 1981 empfahl der Ständige Rat der Deutschen Bischofskonferenz der Katholischen Kirche, die Förderung von familien- und kinderfreundlichem Wohnen auszubauen. Die finanzielle Ausstattung der verschiedenen Diözesan-Siedlungswerke wurde überprüft und ein spezieller Fonds zur Familienförderung geschaffen, an dem sich die Mitgliedsunternehmen des Siedlungswerks Baden 1981 mit 500.000 DM beteiligten. Die Diözesan-Siedlungswerke sollten Pilotprojekte zugunsten Alleinerziehender sowie kinderreicher und junger Familien umsetzen, wobei auch Menschen mit ausländischen Wurzeln speziell berücksichtigt werden sollten. Flankierend wurde die Zusammenarbeit der Siedlungswerke mit den kirchlichen Beratungsstellen verbessert, um Wohnungen der Genossenschaften gezielt an werdende Mütter und Familien zu vergeben. Ohnehin konnten das Siedlungswerk Baden und seine Mitgliedsunternehmen auf eine sehr erfolgreiche Familienförderung verweisen: Durch die Vergabe von rund 4.000 Erbbaugrundstücken aus kirchlichem Besitz war bis Ende 1981 rückblickend vielen Familien bereits der Einzug ins Eigenheim oder in günstige Wohnungen ermöglicht worden. Zudem wurden alleine 1981 mehr als 80 Prozent der neu vermieteten 1.592 Genossenschaftswohnungen an einkommensschwache Familien vergeben, rund 15 Prozent hatten zudem ausländische Wurzeln. Dennoch ging aufgrund der Gesamtlage die Bauaktivität im Siedlungswerk von 2.356 Projekten 1972 auf nur noch 248 im Jahr 1987 deutlich zurück. Dann allerdings war die Talsohle durchschritten, und schon 1988 lag die Zahl der Baubeginne 34 Prozent über denen des Vorjahres und stieg 1989 mit 751 Vorhaben nochmals um 125 Prozent. Auch 1989 ging es mit 1.086 Neubauwohnungen weiter aufwärts. Diese positive Entwicklung war allerdings auch dringend notwendig, denn zum Ende des Jahrzehnts machte sich der wachsende Zustrom von Aussiedlern aus Osteuropa und ein Zustrom von Übersiedlern aus der DDR durch eine anziehende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar: 1988 waren 2.000 wohnungssuchende Aussiedler bei den Genossenschaften des Siedlungswerks registriert, während wöchentlich 200 weitere Anfragen nach freien Wohnungen eingingen.

Das Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit

Als in den 1980er Jahren die Wohnungsnot beseitigt schien, sank damit auch sehr schnell die Bereitschaft des Staates, die Unterstützung der Wohnungsgemeinnützigkeit in dem Maße fortzuführen, das jahrzehntelang politischer und gesellschaftlicher Konsens gewesen war. Offenbar schien angesichts des sich entspannenden Wohnungsmarktes die Funktion des gemeinnützigen Wohnungsbaus als soziales Korrektiv nicht mehr notwendig. Nunmehr setzte der Staat auf den liberalisierten Wohnungsmarkt. Zugleich versprach er sich durch den Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und die damit eintretende Steuerpflicht zusätzliche Einnahmen von 100 Millionen DM jährlich. 1988 verabschiedete der Bundestag eine entsprechende Steuerreform, in Folge derer gleichzeitig das fast 50 Jahre alte Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit Wirkung zum 1. Januar 1990 aufgehoben wurde.

In den alten Bundesländern waren 1.781 Wohnungsbauunternehmen betroffen, die Ende der 1980er Jahre im Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen organisiert waren und zusammen über 3,296 Millionen Wohneinheiten verfügten (in den neuen Bundesländern wurde die Reform erst später durchgeführt). Sie standen nun vor umfassenden strukturellen Veränderungen: Zum einen galt nun für viele dieser Unternehmen die Körperschafts-, Gewerbe- und Vermögensteuerpflicht. Im Gegenzug entfielen gesetzliche Beschränkungen etwa bezüglich der Nutzung der Vermögen und der Mietpreisgestaltung sowie die Begrenzung der Tätigkeit auf die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes.

Für sogenannte Vermietungsgenossenschaften wurde eine Steuerbefreiung eingeführt, die allerdings nur für die Vermietung von Wohnraum galt. Umsätze aus nahezu allen anderen Tätigkeitsbereichen, etwa der Baubegleitung oder Vermietung von Gewerberäumen, waren hingegen steuerpflichtig. Viele Wohnungsunternehmen gliederten diese Aktivitäten daher in neue Tochtergesellschaften aus, während sie sich in der Mehrzahl entschieden, als Vermietungsgenossenschaften zu agieren. Dadurch war es ihnen trotz der tiefgreifenden administrativ-strukturellen Veränderungen möglich, die Wohnungsversorgung ihrer Mitgliederschaft zu sozial verantwortbaren Mieten aufrechtzuerhalten. Um dies und die genossenschaftlichen Wurzeln zu betonen, führten viele Wohnungsbauunternehmen weiterhin den Zusatz zur Gemeinnützigkeit im Namen, obwohl dies nach dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nicht mehr vorgeschrieben war.

Jahrzehntelang orientiert sich die Stadtplanung daran, den Wiederaufbau und Entwicklung der Stadt Bruchsal mit möglichst engem Bezug zum barocken Stadtkern und dem historischen Erscheinungsbild umzusetzen. Im neuen Jahrtausend ändert sich diese Leitlinie, und die Stadtplanung wird getragen von der Idee, Bruchsal zu einer modernen Einkaufsstadt zu machen.

Fokussierung auf Qualitätssicherung

Die Stadtmodernisierung und das Anwachsen der Bevölkerung in Bruchsal haben eine direkte Rückwirkung auf die Familienheim e.G. Denn beide Faktoren führen zu einer stärkeren Nachfrage nach guten Wohnungen in der Stadt.

Um einen zeitgemäßen Standard in so vielen Wohnungen wie möglich herzustellen, setzt die Familienheim e.G. das laufende Modernisierungsprogramm konsequent fort:

Im Jahr 2000 investiert die Familienheim e.G. 1,11 Millionen DM in die Reparatur und Instandhaltung. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Erneuerung von Heizungsanlagen mit Warmwasserversorgung und der Sanierung von Bädern, wie in der Caldicostraße 2 und 4 in Wiesental ausgeführt, wo dafür mehr als 294.000 DM aufgewendet werden. Zwei Gebäude in Bruchsal und Philippsburg erhalten für 244.120 DM neue Fenster und die Treppenhäuser werden saniert, im und am Objekt in Philippsburg werden zusätzlich noch Tiefbau- und Entwässerungsarbeiten für 189.512 DM ausgeführt. Von 2002 bis 2005 fließen jedes Jahr im Durchschnitt 1,45 Millionen Euro in verschiedene Sanierungsvorhaben.

Verlässlichkeit statt Abenteuer

Diese Werte zeigen, dass der Modernisierungskurs für eine hohe Vermietbarkeit und damit für eine ebenso gute Einnahmesituation sorgt. Hiervon profitieren die GenossenschaftlerInnen natürlich direkt, denn der zwischen 1999 und 2011 erzielte Reingewinn von jährlich etwas mehr als 17.000 Euro wird als Dividende an die Mitgliederschaft ausgeschüttet.

Diese Stabilität der Genossenschaft ist ein Resultat der überlegten Arbeit der Führungsgremien, in denen seit Jahren personelle Kontinuität gepflegt wird.

Neuer Vorstand und endlich wieder Neubauten

Entsprechend positiv anerkannt und wirtschaftlich gut aufgestellt agiert die Familienheim e.G. in der zweiten Dekade des neuen Jahrtausends konstant und setzt die Bestandsmodernisierungen fort.

An der Strategie der schrittweisen Modernisierungen ändert sich auch nichts, als im Sommer 2010 Martin C. Radke als weiterer Geschäftsführer in den bisher aus Geschäftsführer Alfred Zikofsky, Gilbert Roth und Vinzenz Trunk bestehenden Vorstand geholt wird und am 4. August 2010 entsprechende notariell bestätigte Vollmachten erhält. Doch der Erfolg des langjährigen Modernisierungsprogramms zeigt sich nun auch darin, dass die Genossenschaft, nachdem sie jahrelang nicht neu gebaut hat, nun wieder Ressourcen sieht, um eben doch Neubauprojekte anzugehen. Als erstes realisiert die Familienheim e.G. im Auftrag des Landkreises Karlsruhe zwischen Mai und Dezember 2014 in Zeutern den ersten Bauabschnitt mit 48 Wohnungen einer neuen Gemeinschaftsunterkunft. Gleichzeitig beginnen die Planungen für ein Neubauprojekt in der Stadt Bruchsal, wo im März 2015 die Errichtung des „Peter-Frank-Karree“ beginnt, dessen 65 neue Genossenschaftswohnungen zum 1. August 2016 von den MieterInnen bezogen werden. Gleichzeitig wird zwischen Mai 2015 und März 2016 der zweite Bauabschnitt der Gemeinschaftsunterkunft in Zeutern fertiggestellt, dem der dritte folgt, der in der Zeit von April bis Dezember 2016 realisiert wird.

Nachdem die Vorstandstätigkeit von Gilbert Roth zum 16. Mai 2017 endet und Vinzenz Trunk auf eigenen Wunsch zum 30. Juni desselben Jahres ebenfalls aus dem Vorstand ausscheidet, wird die Familienheim e.G. seit Mitte des Jahres von den Vorständen Martin C. Radke als Geschäftsführer und Alfred Zikofsky geführt. Auch der Aufsichtsrat verändert sich. 2017 scheidet Hans Endress aus, der Architekt Heiko Zirpel tritt neu hinzu und 2021 wird Frau Dana Mebus wird in den Aufsichtsrat gewählt.

Die Kombination aus einem qualitätsvollen Altbestand und zeitgemäßen Neubauvorhaben führt die Familienheim e.G. im Jahr 2020 wieder zu ihren Wurzeln und ihrem Selbstverständnis aus der Gründungszeit vor 75 Jahren zurück: Mit Bruchsal zu wachsen und sich gemeinsam zu entwickeln, um für die BewohnerInnen der Stadt und der Umgebung guten Wohnraum bereitzustellen.